«Бесплатная ипотека»: выгодное предложение или уловка мошенников
Пандемия и санкции сделали ипотеку менее доступной. Но в июне 2022 года ситуация изменилась: Центробанк объявил, что средний процент переплаты по выданным кредитам снизился до рекордно низкой отметки за всю историю российской экономики — 3,81%. Причиной резкого падения стало новое предложение от застройщиков — субсидированная ипотека по ставке от 0,01% годовых. Plus-one.ru разбирался, стоит ли участвовать в этой программе и кто заинтересован в выдаче «бесплатных кредитов».
Ипотека как маркетинговый инструмент
В 2020 году, во время пандемии, спрос на жилье упал на 30%, но ипотека с господдержкой (субсидированием процентных ставок на новостройки) стабилизировала ситуацию. Через два года российский рынок столкнулся с новым вызовом: население, взволнованное введением санкций, начало лихорадочно вкладывать деньги в недвижимость. Чтобы уберечь российскую валюту от обесценивания, Центробанк резко поднял ключевую ставку: 28 февраля она увеличилась с 9,5% до 20%. Оформлять кредиты стало невыгодно, поэтому многие люди отложили приобретение жилья до лучших времен.
В этот раз застройщики, оставшиеся без стабильного дохода, решили не дожидаться господдержки и начали самостоятельно субсидировать ипотечные ставки. Подобная программа уже использовалась в 2016 году, но не успела стать популярной: вскоре после ее введения Центробанк снизил ставки на кредиты, и необходимость в активном привлечении клиентов пропала. Сейчас субсидированное ипотечное кредитование пользуется спросом и помогает продавать жилье даже в условиях экономической неопределенности. В июне 2022 года на эту программу пришлось около 40% всех кредитов на новостройки, выданных Сбербанком.
Кто за все заплатит
По словам директора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко, застройщики выплачивают банку часть процентов по ипотеке, в результате чего условия оформления займа становятся более привлекательными. Например, по программе дополнительного субсидирования семейной ипотеки под 6% годовых застройщик может перевести банку 5,9%, а клиенту останется доплатить лишь 0,1%. Некоторые компании субсидируют не только государственную, но и рыночную ипотеку, но в этом случае итоговая ставка выше.
Продавец недвижимости берет деньги на субсидии из своего бюджета или оформляет кредит. Каждый процент снижения ставки обходится ему примерно в 3,3% цены объекта — к моменту погашения ипотеки застройщик выплачивает банку около 20–40% стоимости квартиры. Может показаться, что строительные компании занимаются благотворительностью, но это не так. Как правило, чтобы компенсировать убытки, они повышают цену жилья на сумму выплачиваемой банку комиссии. Некоторые застройщики возмещают траты другим путем: например, при помощи низких ставок привлекают клиентов в программу долевого строительства. Когда на эскроу-счета (счета, на которых банк замораживает финансовые средства покупателей до того момента, когда продавец исполнит свои обязательства) стабильно поступают деньги дольщиков, средняя ставка по финансированию проекта снижается. Сэкономленные средства организация тратит на компенсацию процентов по ипотеке.
Минусы субсидированной ипотеки
Скрытая наценка. Например, у ГК «Самолет» — одного из крупнейших российских девелоперов — она находится в пределах 10%, а у ГК «Гранель» — до 25%. У некоторых организаций ее можно увидеть прямо на сайте. Для этого нужно выбрать способ оплаты — наличные или субсидированная ипотека — и посмотреть, как изменится стоимость предложения.
Вы уже не сможете воспользоваться другими акциями и скидками. Например, если купить квартиру в ЖК «Румянцево-Парк» по стандартной ипотечной программе, продавец сделает скидку до 8% на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры евроформата, а если оформить кредит с субсидированными процентами, выгода может снизиться до 1%. В первом случае покупка жилья обойдется в 10,8 млн руб., а во втором — в 11,8 млн руб.
Меньший выбор. Зачастую субсидированная ставка действует только на непопулярные объекты недвижимости, стоимость которых вряд ли вырастет в будущем. Если квартира для вас — это инвестиция, стоит взвесить все «за» и «против».
Программа субсидирования далеко не всегда длится весь срок погашения кредита. Чтобы изменение процентной ставки не стало неожиданностью, нужно внимательно читать договор.
Кому это выгодно
Управляющий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов отметил, что основное преимущество субсидированной ипотеки — уменьшение ежемесячного платежа. Для многих клиентов размер суммы, которую придется платить каждый месяц, становится решающим фактором при выборе застройщика. Например, по стандартной программе ежемесячный платеж может составить около 32 тыс. руб., а по субсидированной — 23 тыс.
Генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев рекомендует выбирать субсидированную ипотеку тем, кто не планирует торопить события: увеличивать сумму первого взноса или быстро погашать заем, например за счет продажи другой квартиры. В противном случае лучше отдать предпочтение стандартной госпрограмме.
Некоторые застройщики компенсируют расходы на субсидирование за счет повышения цены квадратного метра, и это невыгодно тем, кто может приобрести недвижимость и без оформления займа. Спросите менеджера, увеличится ли стоимость жилья, если вы выберете субсидированную ипотеку. Если нет — это предложение для вас. Если увеличится, то, вероятно, имеет смысл приобрести жилье без займа или поискать другой вариант, чтобы не спонсировать программу, которой вы не воспользуетесь.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Автор
Вера Жихарева
