Реновация: поле конфликта или возможность договора?

Город — это пространство столкновения противоположных интересов, пространство конфликта, а значит и пространство, где возможен договор. О том, какие инструменты позволят найти точки пересечения между сторонами и кем должна осуществляться власть в городе, в интервью Проекту +1 рассказала директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС, соавтор «Синей книги для мэра» Ирина Ирбитская

— Когда мы встречались в прошлый раз, Вы говорили про возможную реализацию уже построенной коммерческой жилой недвижимости и про выгоду, которую получают от этого девелоперы. И буквально через несколько дней ваш прогноз подтвердился. Как это повлияет на рынок в целом?

— Влияний на рынок будет несколько. Первое и фундаментальное — покупательский интерес в Москве резко упадет. Покупка квартиры в Москве больше не будет расцениваться как рациональное вложение, потому что его сохранность не гарантирована государством. Второй факт, — мы находимся в процессе массового отрицания гражданами условных П-16 (несуществующая серия домов, собирательный образ панельного строительства. — Прим. корр.). Когда государство выкупает непродающиеся панельные районы и переселяет туда граждан, там формируется социальное жилье в привычной российской отрицательной коннотации. Сочетание некачественного строительства, типовых квартир, типовой планировки территорий неизбежно приведет и к формированию неблагополучной социальной среды, и в ближайшем будущем эти территории снова нужно будет как-то трансформировать.

— Речь идет о нескольких поколениях?

— Я думаю, что максимум 15 лет. Понятно, что это будет происходить в условиях сниженной инвестиционной привлекательности этих зданий, плюс заселение территории не самыми активными людьми — активная часть собственников, которая получит там квартиры, съедут в кратчайшие сроки.

Ключевой момент недовольства программой — нежелание больше жить в П-16. Как ни предпосылочно это звучит на первый взгляд, факт в том, что волна протестов против сносов, против отъема собственности на самом деле является волной против усредненных панельных сред и бесчеловечного нового строительства. Это запрос на другую жизнь, другую среду, другой формат. Сейчас основной вопрос — не реновация, а общегражданский форум, и это носит более политический характер.

— Получается, что те, кто живут в старых кварталах из хрущевок, готовы мириться с не самым высоким качеством строительства в привычной среде, но мириться с низким качеством строительства в новой — «нет спасибо»?

— Именно «нет, спасибо». В такой среде живут небогатые люди, но видно, что там прошел процесс фильтрации жителей, в хрущевках живет определенная категория граждан. Я снимаю в хрущевке в центре квартиру под художественную мастерскую, и что удивительно, она дешевле, чем аналогичные квартиры в панельных домах не в центре. У меня есть гипотеза, как это работает: собственники, которые сдают квартиры в центре, получили квартиры по наследству, и у них другое отношение к ним, они не хотят, чтобы кто попало жил в их квартире, и расширяют спрос, оптимизируя ставку. А квартиры за МКАДом — инвестиционные, и собственникам по большому счету абсолютно все равно, кто там живет. Многие надеются на дорогой ремонт и возможность сдать по более высокой цене, но этого не происходит, клиентов, которые готовы платить деньги за дорогой ремонт, меньше, чем тех, кто готов платить за квартиру в центре. И это еще раз подтверждает тезис несостоятельности П-16, что тот формат, что заложен в хрущевки, востребован. И если бы я вдруг решила не только работать в хрущевке, но и жить в ней, она вполне годна для жизни, в ней есть все, что нужно, у нее нормальный европейский формат.

— В Европе любая трансформация городского пространства предваряется длительным диалогом с жителями, иногда занимающим годы. По сути, это гражданский форум, о котором Вы говорите.

— Форум — это инструмент перехода от системы управления, которую мы имеем сейчас, к демократической. Если бы не история со сносом пятиэтажек, можно было бы идти к этому процессу медленно, через постепенные изменения в законах, внедрение новых инструментов управления. Но теперь у Москвы нет другого шанса уйти от потрясений, кроме Форума стейкхолдеров.

— А как его можно реализовать сейчас?

— Собрать граждан. Уйти от системы формализованных опросов как, например, «Активный гражданин», перейти к содержательному обсуждению конкретных вопросов лицом к лицу. Структура, в принципе, готова, а вот качество — я имею в виду депутатов, которые могли бы инициировать Форум — нет. Сергей Собянин, когда пришел на пост Мэра, хотел повернуть вектор жизни столицы, сменить лужковскую парадигму в сторону того, что Виктор Вахштайн называет «хипстерской урбанистикой»: когда не знаешь, что делать с городским пространством — ставь лавочки. Он реализует свою историческую роль против своей воли, это инстинкт исторической персоны. Кажется, что это абсолютно тоталитарный процесс и ничего сделать нельзя, но это не так. Москву можно спасти, если создать нишу перехода на демократическую систему управления, на которую уже есть серьезный спрос, который, если ему не дать выхода, превратится в протестный процесс. Обустройство общественных пространств — это общеевропейский тренд, но первые версии подобных проектов всегда должны делаться осмысленно, с привлечением высококлассных профессионалов.

— Но как сейчас можно ввести этот форум? Ведь законопроект уже принят, и если начнется дискуссия, для власти она будет означать отход от своих позиций, а это не самая популярная стратегия...

— Перейти к обсуждению содержательного вопроса — это не отход от позиций, это выход на контакт. Есть профессиональные участники городских процессов, политики, а есть горожане. И сейчас языки, на которых они разговаривают, сближаются. Сегодня представители власти начинают обращаться к оппонентам в экспертной среде, которых они традиционно игнорировали и избегали.

— Но это можно расценить и как попытку власти получить инструменты управления, а не начать открытый диалог.

— Мотивация здесь не важна. Власть может сколько угодно думать, что она ищет удобный инструмент, но она уже заложник процесса — и им не управляет. Это свойственно смене эпох. Среди всех представителей профессионального цеха — кто занимается строительством и инвестициями, вовлечен в индустрию в качестве архитектора, городского планировщика, правительственного консультанта, проектировщика, конструктора, прораба, поставщика отделочных материалов, архитектора — на плаву останется каждый десятый, остальных смоет. Это не значит, что кто-то захочет их убрать, просто такова эпоха.

— Останутся те, кто воспримут новые инструменты?

— Дело не в этом. Когда наступает твоя эпоха, ты автоматически начинаешь действовать в соответствии с ней, будто тебя всю жизнь учили нужным инструментам. Тот, кто пытается жить в старой парадигме, просто не выживет. И это спровоцировано и ускорено программой реновации.

Управленческие системы в странах с развитой демократией — это понятный и прозрачный процесс, процесс реновации и трансформации городских территорий. И я хочу подчеркнуть, что наша московская реновация не имеет с этим ничего общего. Этот процесс долгий, занимает от 15 до 25 лет. Все потенциальные бенефициары постоянно собираются в рабочем режиме, постоянно ругаются — потому что сложные интересы, особенно в таких сложных системах, как город, обсуждение всегда проходит через стадию конфликта. И в развитой демократии есть несколько вариантов выхода из конфликта, все они называются одним словом — договор.

— Не компромисс, а именно договор?

— Договор. В России же есть два способа решения конфликта. Первый — когда сильная сторона пытается задавить слабую. Второй — когда обе стороны идут на попятную: «не получилось договориться, все, расходимся».

Недавно со мной связался главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов и попросил принять участие в обсуждении стандартов городских реноваций на выставке «АрхМосква». Такая дискуссия — первая попытка со стороны городских властей начать разговор про инструменты урегулирования интересов. И именно архитекторы, на которых традиционно ложится вся вина, могут предложить быстрое решение, то есть визуализировать картинку, с помощью которой можно начать диалог. В развитых странах работа выстраивается именно так: организуется большой конкурс, до начала которого достаточно долго научные институты проводят исследования, на основании которых разрабатывается техническое задание, и это позволяет собрать большое количество визуальных решений, понятных людям. И только потом начинается разговор, когда житель имеет возможность сказать: «Вот это мне нравится, а это — категорически нет» И тогда ему можно ответить: «Но ваш сосед сказал ровно наоборот». Так инициируется демократический процесс согласования интересов. Какой может быть компромисс, если конфликт между собственниками жилья и теми, кто хочет его отнять, между соседями, которые хотят даром переехать и получить бесплатный ремонт, и соседями, которые всю жизнь вкладывались в свои квартиры и дорожат тем, что имеют?

— Компромисс — это когда все остаются немного в минусе, а договор — когда все немного в плюсе.

— Высший пилотаж — когда при согласовании интересов возникают непредусмотренные бенефиты, добавочная и неожиданная синергия, выгодами которой все долго пользуются. В чем заключается профессионализм архитектора? Он наделен навыками, которых нет у строителей, инвесторов, горожан. Именно они позволяют ему оформить разрозненные желания в цельную композицию.

— Архитекторы обычно ограничиваются упаковкой требований огромного количества противоречащих друг другу сводов правил и федеральных законов в сочетании с требованиями профильных департаментов.

— Вот эти архитекторы станут девятью из десяти. Их эпоха прошла.

— Но если у архитектора нет доступа к аудитории? Как услышать голоса жителей?

— Наблюдать. Для меня исследование — каждая секунда жизни. Я выхожу на улицу и рефлексирую, смотрю, что, как и почему делают люди. Для меня это важно. Если ты профессионал, то проводишь исследование постоянно. В быстро меняющемся мире у тебя нет на это пяти лет. Пока ты задаешь одни и те же вопросы, изменится сам носитель эпохи, тот, ради которого ты исследуешь. Поэтому исследование — ежесекундное, а дальше — итерации.

— В России здания находятся в коллективной собственности. Где должна проходить граница перевеса, которая для коллективного субъекта может оказаться точкой принятия решения о сносе или сохранения дома?

— Во-первых, в рассматриваемой ситуации оба выбора легитимны, как отселиться, так и остаться. Москва вошла в период начальной стадии договора, и здесь не может быть простого утверждения «за» или «против». Договориться между собой и принять сложное решение могут только те, кто там живет и конфликтует друг с другом, а не представители власти.

Есть некоторый процент людей, назовем их неосознанными собственниками, кто рад участию в программе. Что в этой ситуации делают те, кто хочет остаться? Они идут по квартирам, общаются с соседями лично и объясняют им суть. Государственная пропаганда всегда проиграет той работе, которая осуществляется в ежедневном режиме адресно самими жителями. Да, активных жителей не так много, но они есть, и еще больше тех, кто молча не согласен с программой. Когда у вас на даче прохудилась крыша, вы не будете сносить дачу. Пока она совсем не разваливается, вы будете в нее вкладываться, исправлять дефекты.

— Это вопрос о способности договариваться. В примере с дачей я индивидуальный владелец, я принимаю индивидуальное решение. Максимум, с кем я должен его согласовать — с членами семьи. А когда мы говорим о пятиэтажках — это коллективная собственность, здесь нужно принимать сложное решение, и не каждый готов на это.

— В России крайне редки проявления социальной сегрегации. Да, были ведомственные дома, но в целом в одном доме раньше давали квартиры и сантехнику, и профессору из МГУ. И оказалось, что проблемы в составе таких разношерстных коллективов собственников решить почти невозможно.

— В советской реальности у жильцов не было возможности это изменить.

— Поэтому сейчас будет происходить пересборка состава жильцов под дом. Чиновники говорят — мы вас переселим. Но человек не заложник своей собственности, квартира — это недвижимость, но человек может ее поменять, решить, чем ему владеть. Важен не социальный статус, а общее мировоззрение. Я могу договориться с соседкой, живущей в соседнем подъезде, потому что ее мировоззрение близко моему, у нас одна ценностная база, и мы решаем бытовые вопросы.

— Возможна ли схема, при которой мнение любого минимального количества собственников, не желающих переезжать, принимается во внимание? Возможно ли поддержание жизни дома, где осталось заселенным считанное количество квартир?

— Ситуация, когда пятеро жильцов хотят остаться в расселяемом доме — патовая, но эту проблему тоже нужно решать. Здесь мы переходим к финансово-управленческим моделям: государство должно иметь набор инструментов, при которых оно осуществляет волю этих граждан. Государство обязано предоставить финансовые возможности гражданам, чтобы они сами могли привести свои дома в порядок, если жилье было приобретено в процессе приватизации и государство не выполнило обязательств по приведению дома в порядок. Государство должно предоставить финансовые возможности для реализации практически любых интересов собственников и арендаторов, если оно хочет быть устойчивым.

— Была опубликована схема домов, которые определены под снос. Как правило, они сносятся поквартально — «пятнами». Из-за этого в перечень попали нетиповые и уникальные дома. Это умысел, попытка облегчить работу будущим застройщикам или халатность со стороны исполнителей?

— Программа была объявлена 21 февраля, то есть всего четыре месяца назад. Это очень маленький срок. Сейчас Москомархитектура по поручению департамента градостроительной политики Москвы должна разработать техническое задание на реализацию программы, и мы понимаем, что этот процесс итерационный, который пройдет стадию разработки, конкурса, а также долгого периода переговоров.

— Власть и девелоперы начинают дискуссию, но в тот момент, когда уже почти началась реализация. О чем можно говорить на этом этапе?

— Есть конфликт между правительством и горожанами, есть бесконечное несоответствий мировоззренческих позиций внутри департамента градостроительной политики, девелоперских компаний. В этом году на «АрхМоскве» впервые собрались профессионалы, представители гражданских сообществ и чиновники, которые хотят делать иначе. Они ищут поддержки со стороны граждан — и есть ощущение, что на нее можно рассчитывать. «АрхМосква» впервые превращается в дискуссионную площадку, в место поиска своих среди чужих.

— Но как в этом случае возможна упаковка зачатка договора и его пуск в действие?

— Если бы я была на позиции исполнителя воли народа, я бы выяснила границы допустимого. Их всегда озвучивают. Позиция «моя воля так же важна, как воля соседа» — это возможность формировать новые форматы. Один — для того, кто хочет сноса, другой — для того, кто хочет остаться. Интеграция двух разных требований в одном доме или в одном дворе — сложная комбинация.

Второе, что важно — понимать, чего хотят люди, и для этого им нужно помочь, потому что мы не вправе требовать от жителей специализированных знаний. Кроме того, важно понимать, какие права им нужны, какие границы они выставляют другим, как они относятся к принципам соседства. Например, у нас неприемлемо ставить дома окна в окна. В результате таких дискуссий, такого форума, гражданские представительства должны сформировать техническое задание на город.

— У меня складывается ощущение, что такой площадкой должен был стать Moscow Urban Forum — 2017 (пройдет в Москве с 6 по 12 июля. — Прим. ред.).

— В идеале — да. В 2011 году архитектор и урбанист Вячеслав Глазычев его задумывал как площадку, где все встречаются и договариваются. Но в результате форум превратился в выставку недвижимости, с «допуском к телу» и с возможностью для профессионалов пропиарить себя и пообщаться в кулуарах. И чтобы спасти город, техническое задание на Московский урбанистический форум должны формировать не чиновники московских департаментов, а граждане — в том числе, жители хрущевок.